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　　　地點：河南省洛陽市洛龍區龍興小區

　　小區為安置拆遷村民而建，年代久遠、管理乏力，改造前存在諸多問題，突出表現為“四難”：房屋年久失修，建筑屋面反復滲漏、外墻抹灰及涂料脫落，維修難；居民收入低，協調難度大，電梯加裝難；空間閑置低效，居住條件改善難；小區基礎配套差，物業管理難。

　　數據：居民2210戶

　　樓棟45棟

　　建筑面積19.8萬平方米

　　投資1.58億元

　　洛龍區堅持前瞻性思考、系統性謀劃，通過多元化融資、市場化運作，補齊了龍興小區設施及服務短板，讓居民樂享新生活。

　　●改造亮點：運營前置，市場化運作。

　　在包含龍興小區改造在內的片區更新中，洛龍區以結果為導向開展前置化思考和設計布局。按照“誰投資、誰建設、誰負責、誰收益”原則，優選企業作為投資、建設、運營主體，成立特定項目公司，與村集體合作社簽訂公共空間特許經營等相關協議，明確各方權利、責任、義務、投資收益分紅及還本付息等具體條款。

　　通過區屬平臺公司融資、中央預算內投資補助資金、村集體經濟合作社出資、社會資本、專項債等多元化籌資渠道，積極籌措改造資金。實現“政府、央企、社會資本”深度融合，解決龍興小區屋頂防水、雨污水管網更新、道路改造等改造項目所需資金。

　　在龍興小區改造中，通過閑置空間的盤活利用，新增可經營收益科目。經初步測算，項目自進入運營期，通過閑置住宅盤活、商業租賃、物業服務、廣告引入、車位出租、家政服務等多元化經營，扣除所需人工成本、物料、管理等費用，預計在10年內即可全部收回成本，實現“自平衡”。

　　●改造亮點：鼓勵引導村經濟合作社、居民參與改造。

　　洛龍區通過“三變改革”的方式，提高龍興小區居民的改造參與度。

　　對小區閑置低效資產進行綜合統籌、精準定位、盤活利用，將其改造成可高效利用的運營資產。

　　轉變居民參與改造的出資方式，鼓勵居民將小區公共空間20年的運營管理權委托給運營單位，入股小區運營管理，成為“股民”。

　　將改造中居民直接出資的部分和集體讓渡的公共空間運營管理權全部轉化為股金，在后續運營管理中，居民可參與分紅，最終實現“資源變資產、居民變股民、資金變股金”的三變改革。

　　●改造亮點：推動綠色低碳改造。

　　洛龍區在老舊小區改造中積極融入綠色低碳化改造理念，提升建筑能效，實現節能減排，大幅改善小區宜居性。

　　對龍興小區建筑增加外墻保溫板，改造后節能效率提升。屋頂安裝太陽能光伏發電裝置，所產電力用于本小區公共區域用電，并通過余電上網產生后期運營收益。

　　●改造亮點：推進既有建筑電梯加裝工作和嵌入式服務設施建設。

　　洛龍區統籌規劃、設計并實施老舊小區加裝電梯。結合龍興小區功能缺失情況及周邊業態，建設龍興市集、改造鄰里中心，完善了體育設施（含老年和兒童活動）、日間照料中心等公共配套，完善服務體系，進一步增強了群眾的獲得感、幸福感、安全感。

　　安　麗