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　　本報記者　林　培

　　基本案情

　　某物業(yè)服務企業(yè)起訴業(yè)主蘇某交納物業(yè)服務費，蘇某以某物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量沒有達到物業(yè)服務合同約定的服務標準、物業(yè)服務存在重大瑕疵(綠化缺失、路燈損毀嚴重、消防設施不到位、公示欄長期損壞等)為由拒交物業(yè)服務費。

　　訴訟中法院查明，某物業(yè)服務企業(yè)接管小區(qū)之初，小區(qū)業(yè)主委員會曾委托某物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司就涉案小區(qū)狀況進行評估。

　　《物業(yè)項目交接查驗評估報告》結(jié)論為：小區(qū)交付使用至今已近15年，由于日常維護保養(yǎng)不當，項目共用部位破損情況較為普遍，共用設施設備組件均已出現(xiàn)不同程度的老化、失效，經(jīng)年損耗現(xiàn)象尤為突出及明顯……電梯系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、綠化工程等9項查驗項目均不合格。

　　評估報告附有大量現(xiàn)狀問題的照片。包括現(xiàn)場交接資料缺失，地燈、路燈銹蝕，樓道瓷磚脫落，小區(qū)路面破損，消防設備年久失修，各電梯均存在不同程度問題，消防設施老化，地下水管漏水等問題。

　　裁判結(jié)果

　　法院生效判決認為，蘇某稱某物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務的過程中并未達到雙方約定的物業(yè)服務標準，出現(xiàn)物業(yè)服務問題。但根據(jù)小區(qū)業(yè)主委員會委托的某物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司出具的《物業(yè)項目交接查驗評估報告》可以看出，案涉小區(qū)在某物業(yè)服務企業(yè)入駐之前即存在著諸多設施老化、失效等問題。

　　某物業(yè)服務企業(yè)入駐案涉小區(qū)之后一直在積極履行維護和整改義務，但基于案涉小區(qū)自身存在的問題，其物業(yè)維護以及工程改造需要一個相當長的時間方能推進完成，不可能一蹴而就，需要物業(yè)服務企業(yè)與小區(qū)業(yè)主的相互配合和理解。

　　蘇某所主張的小區(qū)物業(yè)服務尚存在諸多問題的理由不能成為減少其應交納物業(yè)服務費的合理抗辯，法院不予支持。

　　要點提示

　　在老舊小區(qū)，有的業(yè)主常常以小區(qū)設施老化、失效為由拒絕向接管小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)服務費。

　　因物業(yè)服務具有長期性和持續(xù)性，對公共設施的維護和改造需要一定的周期才能完成，對于物業(yè)服務企業(yè)是否盡到義務，需要綜合考慮小區(qū)原有實際情況及新物業(yè)服務企業(yè)入駐小區(qū)后是否盡到法律法規(guī)和物業(yè)服務合同規(guī)定的義務，對于小區(qū)原有的公共設施是否積極進行維護等情況進行判斷。